Pourquoi créer une SCI ?

Vous avez peut-être déjà entendu parler de la SCI (Société Civile Immobilière) pour la gestion de votre patrimoine immobilier ?

Il s’agit d’un outil qui présente beaucoup d’atout, mais lesquels, dans quel cas créer une SCI, quel sera l’impact sur votre fiscalité… Nos experts comptables vous donnent leurs conseils sur la création d’une SCI.

 

Comment créer une SCI 

Les raisons qui vous poussent à créer une SCI sont nombreuses :

  • succession,
  • défiscalisation,
  • éritage

Bien que la SCI soit une solution envisageable pour beaucoup de personne, il faut avoir conscience que chaque situation est propre et doit faire l’objet d’une étude par des professionnels afin d’apporter les meilleurs conseils possible.

 

La SCI permet de préparer la succession.

L’immeuble peut être acheté directement par la SCI et non pas par les personnes physiques. La SCI étant une société, elle est composée de parts sociales. Ces parts sociales vont être attribuées aux personnes physiques souvent les parents ainsi que les héritiers pour faciliter et optimiser la transmission.

Cette solution permet d’échapper à l’indivision qui est un régime contraignant et non sécurisé. Un bien immobilier en indivision est un immeuble détenu par plusieurs personnes physiques. Chacune d’elle peut demander la vente du bien quand elle le souhaite.

De plus, les personnes physiques étant propriétaires de parts sociales, il n’est pas nécessaire d’avoir recours à un notaire lors de la vente du bien immobilier, si ce sont les parts sociales qui sont cédées.

-La SCI rend possible la transmission à ses enfants en gardant le contrôle de la gestion du bien immobilier. Car les statuts sont souples et peuvent prévoir que le gérant soit un des parents jusqu’à ce qu’ils en décident autrement.

– La SCI laisse également place à une optimisation fiscale des droits de donations. Les parts sociales peuvent être données aux enfants de manière régulière afin d’utiliser les abattements. Ces abattements sont de 100 000€ par enfant et ils peuvent être renouvelés tous les 15 ans.

– La SCI permet également de démembrer les parts sociales facilitant une transmission progressive. Par exemple, les parents peuvent garder l’usufruit des parts sociales et bénéficier de l’utilisation du bien ou des revenus de la location, le cas échéant, et les enfants obtenir la nue-propriété des parts sociales et ainsi bénéficier du produit de la vente ou recevoir gratuitement l’usufruit des parts en cas de décès des parents.

 

Comment créer et gérer une SCI 

Pour créer une SCI, il faut :

  1. Rédiger des statuts. Les statuts comportent un ensemble de règles qui définissent le fonctionnement de la SCI. Il est préférable qu’ils soient rédigés par un expert-comptable, avocat ou un notaire. C’est ici que vous pourrez insérer des clauses particulières.
  2. l’enregistrer au greffe du tribunal de commerce.
  3. nommer un gérant de la SCI
  4. tenir les comptes de la SCI
  5. tenir une Assemblée Générale annuellement
  6. avoir 2 associés au minimum.

  

Le casse tête du choix fiscal de la SCI

La SCI permet d’avoir le choix entre 2 régimes fiscaux, ce qui n’est pas possible en détenant directement le bien.

1. la SCI peut être soumise à l’IR (impôt sur le revenu)

Dans ce cas, les loyers sont incorporés au revenu imposable de l’associé personne physique dans la catégorie des revenus fonciers.

En cas de vente du bien immobilier, l’associé est soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers. Ce régime lui permet de bénéficier de l’abattement pour durée de détention sur la plus-value qu’il dégage sur la vente de son bien.

L’abattement est de 6% par an à partir de la 5ème et jusqu’ la 21ème année, il est ensuite de 4% par an jusqu’à la 22ème année. Il n’y a donc plus d’impôt à payer sur la plus-value à compter de la 22ème année.

Attention, la plus-value est également soumise aux prélèvements sociaux à 17.2%. Il existe également un abattement progressif, moins favorable, permettant une exonération totale au bout de 30 ans.

 

2. la SCI peut être soumise à l’IS (impôt sur les sociétés)

Dans ce cas, les loyers sont imposables sur la SCI au taux de 33.33% (ce taux sera réduit progressivement d’année en année à 25%). L’associé personne physique ne paie pas l’impôt sur les loyers personnellement tant qu’il n’y a pas de distribution de dividende.

La distribution de dividende sert à attribuer les bénéfices de la SCI aux associés. Les associés de la SCI peuvent conserver les bénéfices à l’intérieur de la SCI et ne pas distribuer immédiatement aux associés les gains. En effet, en cas de financement par emprunt, le bénéfice permet de financer en partie ou en totalité le remboursement du capital de l’emprunt. Aussi, pendant la durée de remboursement, en évitant les distributions, les personnes physiques ne seront pas imposées personnellement, ce qui n’est pas le cas dans le régime à IR.

Si les associés décident de faire une distribution de dividende, ce dividende bénéficiera au choix soit d’un abattement de 40% avant d’être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu personnel soit du prélèvement forfaitaire de 12.8%.

Les dividendes sont également soumis aux prélèvements sociaux de 17.2% sans abattement.

La SCI à l’IS présente l’avantage de pouvoir amortir l’immobilier et donc de réduire le bénéfice soumis à l’IS.

En cas de vente de l’immobilier deux hypothèses d’imposition s’ouvrent :

  • soit la SCI vend l’immobilier et alors la plus-value dégagée sera soumise à l’IS. Les associés pourront ensuite réaliser avec la plus-value nette d’IS une distribution de dividende.
  • soit les associés cèdent directement leurs parts sociales en étant soumis au régime des plus-values sur valeurs mobilières. Ce régime lui permet au choix :
    • de soumettre la plus-value au barème progressif de l’impôt sur le revenu personnel en bénéficiant de l’abattement pour durée de détention. L’abattement est de 50% pour les parts détenues entre 2 et 8 ans et 65% si elles sont détenues depuis plus de 8 ans.
    • de soumettre la plus-value au prélèvement forfaitaire de 12.8%.

La plus-value est également soumise aux prélèvements sociaux de 17.2% sans abattement.

 

En conclusion, la SCI est un bon outil pour acquérir un bien immobilier car elle présente de multiples avantages et solutions mais qui peuvent être contradictoires parfois. Tout n’est pas présenté ici, car se serait beaucoup trop long et trop complexe. Aussi, il est important de se rapprocher d’un expert-comptable, avocat, notaire ou autre, pour qu’il vous explique et vous calcule l’ensemble des tenants et aboutissants pour chaque hypothèse envisagée en tenant compte de votre situation actuelle (financière, matrimoniale, patrimoniale, etc…) et de vos objectifs.

2018-08-17T14:02:17+00:00

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